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Afin d’impliquer davantage les locataires dans la rénovation énergétique de leur logement, un régime dérogatoire a été institué. Il permet aux locataires de se passer de l’accord écrit de leur bailleur pour certains travaux.
Isolation des plafonds, des combles, du plancher, protection solaire des vitres, remplacement du système de chauffage… la loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (loi no 2021-1104 du 22 août 2021) prévoit qu’un locataire peut réaliser à ses frais des travaux de rénovation énergétique. Il doit au préalable prévenir son bailleur par lettre recommandée, à laquelle l’absence de réponse durant 2 mois équivaut à un accord tacite. Un décret a récemment fixé la liste de ces travaux (décret no 2022-1026 du 20 juillet 2022).
QUELS TRAVAUX PEUVENT ÊTRE ENTREPRIS ?
La liste de travaux suivante est limitative :
- isolation des planchers bas ;
- isolation des combles et des plafonds de combles ;
- remplacement des menuiseries extérieures ;
- protection solaire des parois vitrées ou opaques ;
- installation ou remplacement d’un système de ventilation ;
- installation ou remplacement d’un système de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire et interfaces associées.
Les travaux doivent respecter les performances énergétiques attendues et fixées par arrêté (1). Par ailleurs, si le logement se situe en copropriété, les travaux ne doivent pas affecter les parties communes ou les éléments d’équipements communs, non plus que la structure du bâtiment ou son aspect extérieur.
QUELLE PROCÉDURE SUIVRE ?
Le locataire doit adresser à son bailleur, en vue de recueillir son accord, une demande écrite. Il doit décrire précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Il indiquera notamment l’entreprise chargée de les exécuter.
Cette demande doit mentionner expressément qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 (2), à défaut de réponse dans un délai de 2 mois, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux de transformation et ne pourra pas, à l’issue du bail, demander la remise en état des lieux. Le courrier doit reproduire ces dispositions législatives.
Puis, dans un délai de 2 mois suivant l’achèvement des travaux, le locataire devra attester auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l’entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur.
QUE SE PASSE-T-IL À LA FIN DU BAIL ?
En principe, selon la loi de 1989 visant à améliorer les rapports locatifs, le locataire n’est libre d’entreprendre que des travaux d’aménagement de son logement (peinture, décoration…). S’il effectue des transformations dans le logement – comme le déplacement d’une cloison, l’ouverture de la cuisine vers le salon, le remplacement d’une baignoire par une douche – il peut, à son départ, être tenu de le remettre à ses frais dans son état d’origine. C’est la raison pour laquelle, avant d’effectuer de tels travaux, le locataire doit impérativement en parler à son propriétaire, obtenir son accord écrit et convenir ensemble si, en fin de bail, il sera tenu à une remise en état. Le régime dérogatoire institué pour les travaux de rénovation énergique permet précisément de ne pas avoir à remettre les lieux en état au moment de la résiliation du bail. Mieux encore, rien n’interdit au locataire de demander au bailleur de participer aux transformations opérées. Après tout, ces améliorations du bien lui profiteront dans la mesure où il les conservera. Il pourrait donc accepter d’indemniser le locataire. Mais rien ne l’y oblige.
Même régime dérogatoire pour les travaux liés au handicap ou à la perte d’autonomie
La loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement a institué ce même régime dérogatoire pour les travaux de transformation du logement entrepris par le locataire à ses frais lorsqu’il est en situation de handicap ou de perte d’autonomie. Il va ainsi pouvoir modifier l’aménagement ou l’équipement de la cuisine, des toilettes, de la salle de bains, créer, modifier ou supprimer des cloisons ou des portes intérieures… sans être tenu, à son départ, de remettre le logement dans son état d’origine. L’autorisation tacite du bailleur est obtenue après que 2 mois se sont écoulés sans réponse de sa part à la demande écrite du locataire. La liste des travaux concernés est fixée par décret (3).
(1) https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000034271631
(2) https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043977124/
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